Meglerduell: Hva ville meglerne forberedt før visning?
Inspirasjon
— 6. august 2018
Hva ville meglerne prioritert om de hadde 100.000 kr disponibelt til å gjøre en bolig salgsklar? Ville det vært lønnsomt? Hva er deres beste tips til selger før boligfoto, og visning? Vi utfordret to av våre mest erfarne meglere til å gi sine beste råd til eier før salg, for å se om de er enige i hva som bør gjøres.
Vi utfordret to av våre seniormeglere til en meglerduell på Bygdøy terrasse 16. Til venstre: Kjetil Nilssen, eiendomsmegler og partner ved Nordvik Majorstuen og til høyre: Bendik H. Blumenthal, som er eiendomsmegler, partner og daglig leder ved Nordvik Ullevål.
Boligen vi besøker er del av en hyggelig firemannsbolig og går over to plan, med delt hage. Paret som bor der i dag er godt voksne, og har bodd der i tre år.
Å forberede boligen før boligfoto og visning, kan være essensielt for å nå ut til de riktige interessentene. Våre meglere drar i gjennomsnitt på tre befaringer i uken, og bør derfor ha godt grunnlag for å kunne gi deg verdifulle råd om hva som er verdt å gjøre i forkant. Noen ganger er det nok å rydde og pynte opp litt, andre ganger trengs det en god stylist. Noen ganger vil det også helt klart lønne seg å legge ned litt penger i oppussing.
– Her var det koselig! Men, disse terracotta-liknende flisene gir ikke akkurat bakoversveis… Det oser litt spanskekysten på 80-og 90-tallet. Disse ville jeg nok byttet ut! sier Bendik umiddelbart i det han går ned trappen til kjellerstuen.
Hva får du pusset opp for 100.000kr?
– 100.000kr… Det var et spennende beløp! Er man handy, kan man komme seg et stykke, men om du ønsker å overlate hammer og skrutrekker til andre, ville jeg startet med det rommet jeg mener har størst potensial… resonnerer Bendik.
Førsteetasjen/kjelleren er rommet begge meglerne ville prioritert først. Etasjen består i dag av fire rom: Et oppholdsrom, bad, kontor og en bod.
– Hadde jeg hatt 100.000 til oppussing her, ville byttet ut terracottaflisene med noe som gir et mer innbydende inntrykk, for eksempel skiferfliser eller 1-stavs parkett. Det bør være varme i gulvet, nordmenn er glad i slikt. Murveggene forsterker “kjeller-looken”, så her ville jeg lagt over noen gipsplater. Da får du et hyggeligere oppholdsrom med en gang, sier Bendik.
Hage-styling og noen “kosmetiske inngrep”
– Jeg ville definitivt gjort noen kosmetiske inngrep her i førsteetasje, der det er småsprekker i murpussen. I Norge har vi varierende temperaturer, og når to ulike materialer fra taket og veggen møtes på denne måten, vil materialene utvide seg ulikt. Da får man sprekker. Heldigvis er det enkelt og ganske billig å ordne, forklarer Kjetil.
– De terracotta-liknende flisene er ikke akkurat dagens mote... Men nye fliser trenger ikke å være dyrt. Jeg ville også lagt inn varmekabler i gulvet, de må legges av en fagperson. Ved å bruke lavtbyggende varmekabler vil de ikke til ta noe fra takhøyden heller. Jeg ville brukt noe penger på styling og lån av møbler, og kanskje fikset opp hagen. Vi har tilgang til de beste leverandørene i markedet, og det kan gjøre mye med førsteinntrykket! sier Kjetil.
– Det er absolutt ikke sikkert det er nødvendig å bruke hele 100.000 i denne boligen. Det er lettere for kjøper å pusse opp ved overtagelse av tom bolig og kan gjøre akkurat det de ønsker selv, sier Kjetil.
Unngå at småmangler tar oppmerksomheten
Kjetil er også opptatt av småfeil og mangler rundt omkring, selv om det dreier seg om små detaljer som i utgangspunktet ikke har noen betydning.
- Dette kan gjøre interessentene usikre, fordi det kan være et tegn på at andre og dyrere ting ikke er i orden. Fiks derfor på småting, som sprekker i murpuss, så er man med på å betrygge potensielle kjøpere om at boligen er i god stand.
Bendiks beste tips for et godt førsteinntrykk:
Om hygieneområdene som kjøkken og bad oppleves som utrivelige, vil kjøpere ofte bli negativt innstilt til resten av boligen også. Dette er ren kjøpspsykologi! Skrubb derfor badet ordentlig før foto og visning! Gjør man det vil flisene og fugene på badet se innbydende ut. Da blir det håp selv for et gammelt bad.
– Jeg veldig opptatt av uteareal, så jeg ville kostet på meg noen tusenlapper for å lage terrassen til husets oase. Litt ny maling og mange nye fargerike blomster, foreslår Bendik. - Og kanskje noen kvitrende undulater i taket? legger han til med et lurt smil.
Flere av tingene meglerne mener selger bør gjøre, har imidlertid minimale kostnader. Det handler mer om tid og arbeidsinnsats.
– I dette tilfellet ville jeg bedt eier rydde ut en en del personlige eiendeler. Det er mange småting, og jeg har full respekt for eiers smak, men vår oppgave er å finne stilen som kan appellere til flest mulig. Det er lettere for kjøper å forestille seg sitt liv i denne boligen om private bilder og personlig smak ikke er så fremtredende. Jeg ville også byttet ut dørhåndtakene, de oser 90-tallet! Det høres kanskje ut som detaljarbeid, men nye dørhåndtak kan forandre inntrykket på hele dørbladet, og de er det ofte en del av i hjemmene våre. Utvalget stort av håndtak er stort, prisene forholdsvis lave og de er enkelt å montere, forklarer Bendik.
– Som de fleste andre steder jeg er på befaring ville jeg bedt eier rydde bort alle møblene som “spiser plass” . I dette tilfellet gjelder det spesielt de massive furumøblene, i kjøpers øyne er dette noe som gjør at man mister kvadratmeter, forklarer Kjetil.
Innhent tilbud for interessentene
Kjetil ville i tillegg anbefalt eier å skaffe en oversikt over tilbud fra ulike entreprenører. Det kan fungere som et godt salgsargument og få interessenter til å se mulighetene når de kommer på visning.
– Jeg ville funnet ut hva det koster å bli kvitt grusen og heller legge asfalt i oppkjørselen. Spesielt hvis det skal flytte inn litt eldre folk, er det greit med en jevn oppkjørsel. I tillegg ville jeg funnet ut hva det vil koste for en elbillader på parkeringsplassen her. Det er sannsynligvis interessant å vite for potensielle kjøpere.
– Selger bør også undersøke hva som skal til for å gjøre kjelleren til et varig oppholdsrom: Undersøk ventilasjonen, hva det koster å grave en lysgrav og hvordan man løser rømningsveier. Få en byggekyndig til å gi et estimat, så kan man selge dette inn til interessentene, forklarer Kjetil.
Hvem er kjøpergruppen?
– Jeg tror kjøperne av denne boligen er den klassiske barnefamilien. De kan slippe barna rett ut fra terrassen eller kjøkkenet og ut i hagen. Barna kan trygt leke i gata som er enveiskjørt. Jeg tror ikke de eldre “kjøper seg ned” her, på grunn av trappene. Så blir den nok litt for dyr for de yngste. Jeg tipper 30-40 åringer i etableringsfasen, med ett til to barn!
Kjetil tror noen selv de eldre kjøpergruppene kunne kjøpt denne boligen:
– Dette er definitivt boligen for barnefamilier i en etableringsfase. 70-80 åringer vil helst ha alt på ett plan for å unngå trapper, så jeg tror ikke de er aktuelle. Men, jeg tror absolutt at 60-åringer som ønsker å kjøpe seg ned i verdi, kan falle for denne boligen. Det er en skikkelig eneboligfølelse her, og den store terrassen er et substitutt for privat og stor hage.
Hva bør neste eier prioritere?
En eiendomsmegler skal være til hjelp for både kjøper og selger. Som kjøper gir våre megler deg gjerne råd til hva du kan gjøre som eier.
– Igjen er det i kjelleren, som har masse potensial. I dag er det mest sannsynlig ikke regnet som et beboelig areal. For å få det, er det visse krav som må oppfylles med tanke på takhøyde, vindusstørrelse og rømningsveier. Jeg ville derfor undersøkt ut om det er mulig å utvide vinduene, sier Bendik.
– Jeg ville anbefalt kjøper å bytte peisen. Den tar ganske mye plass og kan med fordel erstattes med en mer energieffektiv og miljøvennlig peis. Søk om stønad av kommunen så kan du få noen tusen kroner, sier Kjetil.
– Da dette huset ble bygget på slutten av 1800-tallet det veldig vanlig å ha et separat kjøkken. I 2018 kan noen syns det er unaturlig å ha et soverom vegg i vegg med stuen, og så nært terrassen. Unge kjøpere ville nok heller hatt en mer moderne åpen kjøkken- og stueløsning. Kjøkkenet og soverommet kan bytte plass. Fordi boligen ligger i første etasje blir ikke det å trekke rør noe problem. Man kunne også kanskje snudd trappen, eller satt inn en vindeltrapp? Det tror jeg hadde forbedret planløsningen betraktelig, foreslår Kjetil.
Det er i midlertid ingen uenighet mellom meglerne hva som er det beste salgsargumentet for boligen:
– Vi nordmenn sier at vi ønsker å urbanisere oss, men i bunn og grunn er vi fiskere og bønder alle sammen. Jeg ville prioritert å få fram landligheten på bilder til markedsføring av denne boligen, et eksteriørbilde av huset er perfekt, foreslår Kjetil.
– Kjøkkenet er kjempehyggelig, stuen er stor og badet funker. Men her er det altså beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet! Området har vært “top notch” siden 80-tallet, midt i hjertet av Bygdøy. På hovedbildet til Finn.no ville jeg definitivt fått med utsikten fra terrassen. - Herfra, se så nydelig og grønt det er! sier Bendik.
Våre meglere gir deg gjerne råd til styling, oppussing og interiør før du skal selge boligen din, slik at den fremstår på sitt beste når interessenter inviteres til visning.
Les mer om hvordan du kan få en kostnadsfri og uforpliktende verdivurdering her.