Stubs gate 5A

Stubs gate 5ABergen Sentrum

Solgt

1/30

Utvalgte bilder

Bergen Sentrum: Stubs gate 5A

Prisantydning: 2 300 000,-

Felleskost/mnd: 3 129,-

BRA-i: 30 m²

Bestill salgsoppgave

Møhlenpris

En sentrumsleilighet med gangavstand til flere studieinstitusjoner, kollektivtilbud, butikker og flotte turområder. Ønsker du å bo sentralt omringet av klassiske bygårder og idylliske brosteinsgater? Da er dette leiligheten for deg. Leiligheten har en moderne standard, med eksklusive og påkostede kvaliteter samt en svært arealeffektiv planløsning

Mye inkl. i felleskostnader, bla. tv/internett, kommunale avgifter mm.

Alle bygningsdeler har fått TG 1/0

Ingen dok.avgift

Perfekt førstegangskjøp!

Generøs takhøyde og store vindusflater

Ekstern bod - verdifullt

Etablert, vakkert boligområde i stor, positiv vekst - Bergens nye bydel

4 min gange busstopp: 37 (!!) linjer

Gangavstand til BI, UiB mm.

6 min til sjø/badeplass

12 min til bybane

Nøkkelinformasjon

Boligtype:: Aksjeleilighet

Byggeår:: 1913

Etasje:: 2

Soverom:: 1

Prisantydning:: 2 300 000,-

Totalpris:: 3 106 160,-

Omkostninger:: 24 088,-

Fellesgjeld:: 372 072,-

Felleskost/mnd:: 3 129,-

Totalt BRA:: 30 m²

Tomteareal:: 1 456,3 m² (eiet)

Energimerking:: G - oransje

Beliggenhet

Stubs gate 5A, 5006 BERGEN

Åpne kart Utforsk nabolaget

Presenteres av

Eiendomsmeglerfullmektig MNEF

400 64 823 c.hodneland@nordvikbolig.no

Daglig Leder / Eiendomsmegler MNEF / Partner

450 54 488 e.stokmo@nordvikbolig.no

1913

BRA-i: 30 kvm
Totalt BRA: 30 kvm

Beskrivelse:
2. etasje:
BRA-i: 30 kvm. Entré, bad, kjøkken, stue og soverom
Totalt BRA: 30 kvm

Fellearealer og rettigheter til bruk:
Det gjøres særskilt oppmerksom på at boder som disponeres av denne andelen ligger på borettslagets fellesareal. Borettslaget kan på et senere tidspunkt omdisponere denne bruken. Som følge av dette er bodens areal ikke medregnet i andelens BRA-e og totalt BRA.

Leiligheten ligger i 2. etasje og inneholder: BRA-i 30m²: Entré, bad, kjøkken, stue og soverom. I tillegg disponerer leiligheten en ekstern bod i kjeller på 2,2m².

2024: - Leiligheten ble totalrenovert og det ble opprettet bad i leiligheten.

Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? - Støping, membrann og flislegging. Arbeid utført kun av faglært, Bmp mur. Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? - Omlegging av avløp og etablering av ny sluk på bad. Arbeid utført kun av faglært, Ø Hellesøy rørlegger service. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner? - Nytt elektrisk anlegg, varmekabler på bad. Arbeid utført kun av faglært, Fjell elektro AS. Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte, utover det som er nevnt tidligere? - Tak gipset med dobbel gips, nedlekting av tak, utlekting av vegger, isolert for lyd og varmetetting. Selgers egenerklæringsskjema er vedlagt i salgsoppgaven.

Sindre Berentsen

Utdrag fra tilstandsrapport: -Grunnmur er oppført i betong -Bærekonstruksjoner er oppført i betong -Taket har saltakform og er tekket med betongstein -3 lags isolerglass i trekarm Ingen bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2 eller 3. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om overnevnte. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende løsøre og tilbehør følger med handelen: - Integrerte hvitevarer på kjøkken. For øvrig gjelder NEF sin standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør" med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er vedlagt. Dersom det er noe i overnevnte liste som ikke finnes på eiendommen, vil det heller ikke medfølge. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Hull og merker etter feste av innredning og utstyr som ikke følger med, aksepteres av kjøper.

Det er begrenset adgang til å leie ut bolig i borettslag. Med styrets godkjenning og på visse vilkår kan boligen leies ut for inntil 3, år. jf. borettslagsloven § 5-3 til § 5-10. Andelseier som bor i boligen selv, kan leie ut deler av boligen til andre uten godkjenning, jf. borettslagsloven § 5-4. Kortidsutleie er tillatt i opptil 30 døgn i året, uten samtykke fra styret.

Lukk Om boligen

Stubs gate 5A har en svært sentral beliggenhet på Møhlenpris med gangavstand til sentrumskjernen, flere utdanningsinstitusjoner og omtrent alt av service- og fasilitetstilbud man skulle ha behov for i hverdagen. Her har du muligheten til å sikre deg en lekker leilighet midt i hjertet av Bergen! Området er attraktivt for både unge og barnefamilier, med gangavstand til skoler, barnehager og lekeplasser. Området oppleves trygt og fint med mange bilfrie gater på Møhlenpris, noe som sørger for gode oppvekstsvilkår. Fra leiligheten har du også gangavstand til bla. Handelshøyskolen BI og UiB. Om man er student er også beliggenheten perfekt, med kort vei til Studentsenteret. Her kan man trene, lese, spise middag eller benytte seg av det godt tilrettelagte bassenganlegget. Bare noen få minutters gange unna finner du Bunnpris som nærmeste dagligvarebutikk. Den sentrale beliggenheten gjør at man aldri er langt unna nødvendige service- og fasilitetstilbud. Tar du spaserturen over Høyden, finner du bla. Galleriet, Xhibition og Bergen Storsenter med et hav av servicetilbud. For den treningsglade er beliggenheten ypperlig, med kort gange til blant annet SATS Lars Hilles gate og Trene Sammen. Foretrekker du å ta treningsøkten utendørs? Den spreke har mye å velge mellom; «fjellgeiten» kan løpe i begge retninger, Løvstakken mot sør eller Fløyen mot nord. En populær løperunde i nabolaget er rundt Store Lungegårdsvann, over til bryggen i Damsgårdssundet for så å løpe over Småpudden hjem igjen. Det er lett å være aktiv når mulighetene ligger til rette! Området byr på et mangfold av kulturelle tilbud med blant annet Bergen Tekniske museum og Vitalitetssenteret like ved. Nobel Bopel er nabolagets egen bydelskafé, og et naturlig samlingssted for hyggelige stunder. For kaffeelskere finner du Bergen Kaffebrenneri ved Kong Christian Frederiks plass. Kort vei til Cornerteateret med nydelig beliggenhet ved Marineholmen - en hyggelig bar med stor uteservering. På de fine sommerdagene kan du nyte den flotte badestranden på Marineholmen, eller Nygårdsparken. Nygårdsparken er for øvrig like flott uansett årstid, og er et populært samlingssted med store gressplener og muligheter for grilling. Når mørket senker seg lyser lyktestolpene opp gangveien i parken. Møllaren Café har en historisk og varm innredning, og byr på både lunsj og middag. Er du glad i konserter har du Hulen i umiddelbar nærhet som byr på et meget godt konserttilbud året gjennom. Leiligheten kunne ikke hatt en mer sentral beliggenhet når det kommer til kollektivtransport. Noen få meter unna leiligheten finner du Møhlenpris busstopp - et av de større knutepunktene i Bergen. Her går det hyppige avganger som tar deg i alle retninger. I tillegg er det kort gangavstand til nærmeste bybanestopp på Florida, som tar deg i retning sentrum eller mot Flesland. Den sentrale beliggenheten gjør at man også har gangavstand til Bergen busstasjon og togstasjonen. Student? Da er denne beliggenheten midt i blinken! Handelshøyskolen BI på Marineholmen ligger bare noen få minutters gange unna. På Høyden finner du flere av UIBs fakulteter. Det er også kort vei til det medisinsk-odontologiske fakultetet ved Haukeland sykehus samt Høgskulen på Vestlandet på Kronstad. Nærheten til kollektivtransport gjør også at veien til NHH er kort. Tar du spaserturen over Småpudden finner du Solheimsviken som de siste årene har gjennomgått store endringer. Et nydelig område som har vokst frem som en næringspark med flere større, attraktive bedrifter og arbeidsplasser. Her kan man spasere på bryggen langs vannkanten i fantastiske omgivelser. For den treningsglade er beliggenheten ypperlig med SATS, Actic og Trene Sammen Studentsenteret like ved. Ønsker du å ta deg en innendørs svømmetur har du Studentsenteret på Høyden og AdO Arena ved Store Lungegårdsvann innenfor gangavstand. Fotballbanen på Møhlenpris ligger også like ved leiligheten. Dersom du ønsker å ta treningsøkten utendørs, finner du flere fantastiske turområder rett utenfor døren. I den ene retningen finner du Løvstien, Løvstakken og Damsgårdsfjellet, og i den andre retninger finner du Store Lungegårdsvannet, Ulriken og Fløyen.

Lukk Områdebeskrivelse

Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for selve oppføringen av boligen. Kjøper påtar seg risikoen for fremtidig fortsatt bruk, og eventuelle pålegg fra det offentlige. Dette omfatter også risikoen for om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest vil bli gitt, og alle kostnader i den forbindelse. Kjøper aksepterer denne risikoen og selger/megler skal med dette holdes skadesløse for ethvert eventuelt pålegg/krav som springer ut av den manglende midlertidige brukstillatelsen/ferdigattesten. Det gjøres oppmerksom på at det ikke utstedes ferdigattest for ikke-avsluttede byggesaker/byggemeldinger som er fra før 1998.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei. Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp via private stikk- og fellesledninger. Det gjøres oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning. For private stikkledninger er det normalt tilknyttet solidarisk vedlikeholdsplikt.

Eiendommen ligger i et uregulert område. Eiendommen er imidlertid i kommuneplanens arealdel 2018 datert 19.06.2019 avsatt til byfortettingssone. Hensynssoner i kommuneplanen: - Kulturmiljø - Historisk sentrum - berøringsgrad 100% - Kulturmiljø - Møhlenpris - berøringsgrad 99,8% - Veistøy - gul sone - berøringsgrad 34% - Veistøy - Rød sone - berøringsgrad 10,6% Faresoner i kommuneplanen: - Luftkvalitet - rød sone - berøringsgrad 100% For mer informasjon om reguleringsforhold kontakt megler eller søk på saksnummer/adresse/gnr. bnr på plan- og bygningsetatens hjemmeside.

På aksjelagets eiendom er det ingen tinglyste servitutt som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver.

Aksjelaget har legalpant på inntil 2G som sikkerhet for betaling av felleskostnader. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på andelen.

Lukk Offentlige forhold

Det er tatt opp et lån på 60 000 000,- i forbindelse med arbeid av tak, vinduer og balkong. Dette lånet er fordelt ut på aksjene. Styreleder opplyser om at de vurderer rør-fornying i aksjelaget. Dette er ikke vedtatt og vi har dermed ikke opplysninger om når dette vil skje og eventuelle kostnader i forbindelse med dette. Kjøper må beregne økning i fellesgjeld og felleskostnader ved fattet vedtak om rør-fornying. Det gjøres oppmerksom på at deler av badet er på de opprinnelige byggetegningene tegnet inn som en del av kjøkkenet. Aksjeboligmodellen innebærer at aksjeselskapet eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer i aksjeselskapet som gir aksjeeier leierett til en bestemt bolig. Aksjeeierne har ikke personlig ansvar for selskapets fellesgjeld, men boligselskapets løpende utgifter må dekkes av aksjeeierne. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre aksjeeieres mislighold, eller der boligaksjeselskapet sitter på fraflyttede og/eller usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne. Aksjeboligselskapet har legalpanterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra selskapet på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp. Legalpanteretten følger av borettslagsloven § 5-20, da denne gjelder tilsvarende for boligaksjeselskaper, jf borettslagsloven §1-4. Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Nordvik i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål. Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Overtakelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkonto.

Generelle bestemmelser Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport/boligsalgsrapport. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor. På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. Ikke-forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring.

I samarbeid med IF tilbyr Nordvik Trygghetspakken til våre boligkjøpere. Trygghetspakken er et gunstig forsikringskonsept som inneholder alle forsikringene du trenger til den nye boligen i et helt år. Leilighetspakken inneholder Boligkjøperforsikring, Super Innboforsikring, Flytteforsikring og Renteforsikring. Super Innboforsikring er en av markedets beste innboforsikringer og med denne kan du være trygg på at alle tingene du eier er godt forsikret. Flytteforsikring dekker skader på tingene dine ved transport, ut- og innflytting. Renteforsikring kan hjelpe deg med rentekostnaden på din primærbolig som skal selges, hvis salgsprosessen fører til at du må betale rentekostnader på to lån. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir deg hjelp til å avklare hva du kan ha rett på om du oppdager en mangel i den nye boligen din. Ved mangel etter reglene i avhendingslova, vil forsikringen også gi deg juridisk bistand til å rette kravet mot selger eller selgers forsikringsselskap. Boligkjøperforsikring er inkludert i Trygghetspakken, men kan også tegnes separat. Trygghetspakken/Boligkjøperforsikring må senest tegnes på kontraktsmøtet. Se produktark vedlagt i salgsoppgaven for mer informasjon om Trygghetspakken, eller ta kontakt med megler.

Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til megler. Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en tilstrekkelig lang akseptfrist til at megler, så langt det er nødvendig og mulig, kan videreformidle budet og eventuelle forbehold til alle involverte parter og legge til rette for at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren, når budet er gitt innenfor akseptfristene ovenfor. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Du kan søke om boliglån hos vår samarbeidspartner Storebrand, og få svar på dagen. Med boliglån i Storebrand kan du være trygg på at du til enhver tid har blant markedets mest konkurransedyktige renter. Du vil bli tatt godt vare på av et av Norges beste servicemiljøer innen bank. Som kunde i Storebrand Bank får du en fast kontaktperson å forholde deg til, som vil gi deg gode råd og god hjelp med kort svartid. Søk om boliglån i Storebrand og få • Enkel søknad - og etableringsprosess • Svar på dagen • Fast kontaktperson å forholde deg til • Trygghet for at du alltid har konkurransedyktige betingelser Ta kontakt på telefon 22 31 22 21 eller nordvik@storebrand.no. Les mer på storebrand.no/nordvik. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Nordvik Eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Lukk Øvrige kjøpsforhold