Norefriveien 58

Norefriveien 58Norefjell

1/41

Norefjell: Norefriveien 58

Prisantydning: 3 890 000,-

Totalpris: 3 988 592,-

Felleskost/mnd: 525,-

Kommunale avg.: 12 407,- per år

Primærrom: 102 m²

Bestill salgsoppgave

Leiligheten ligger sentralt på Norefjell med ski-in-ski-out til alpinanlegget, ca 1,5 timer fra Oslo. Tilhørende parkering med el-lader i garasje og markterrasse med flott utsikt. Norefjell byr på underholdning og bevertning for store og små. Kort vei til Norefjell ski og spa, matbutikk og vinmonopol, og til nyåpnede Olympique på ski. Området byr på flotte turområder sommer som vinter. Åpen stue/kjøkkenløsning med peis og god plass til spisebord. Tre romslig soverom, hvor hovedsoverommet har rikelig med plassbygd skapplass fra 2017. To fulle bad og badstue. Leiligheten ble pusset opp i 2017. Det ble lagt nytt gulv og listverk på stue/kjøkken. Vegger ble kledd med panel og vegger og himling er malt i pene farger. Det er mulighet for å overta alt av møbler og inventar mot kompensasjon

Nøkkelinformasjon

Boligtype:: Fritidseiendom

Byggeår:: 2008

Etasje:: 1

Soverom:: 3

Prisantydning:: 3 890 000,-

Totalpris:: 3 988 592,-

Omkostninger:: 98 592,-

Felleskost/mnd:: 525,-

Kommunale avgifter:: 12 407,- per år

Bruksareal:: 102 m²

Energimerking:: C - oransje

Garasje:: Ja

Veranda:: Ja

Visninger

Ingen planlagte visninger

Gi bud

Beliggenhet

Norefriveien 58, 3536 NORESUND

Åpne kart Utforsk nabolaget

Presenteres av

Daglig leder / Eiendomsmegler / Partner

977 66 133 b.blumenthal@nordvikbolig.no

Eiendomsmegler / Partner

992 39 335 sh@nordvikbolig.no

2008

BRA: 102 kvm
P-rom: 102 kvm

Bruksareal 1. etasje: 102 kvm Primærrom 1. etasje: 102 kvm Bad 1, Bad 2, Badstue, Entré, Hall, Stue/kjøkken, Tre soverom Sekundærrom 1. etasje: 0 kvm

Entré, hall, to bad, badstue, stue/kjøkken, tre soverom, utvendig bod på 12 m² I de originale tegningene er det innerste soverommet byggemeldt som et soverom men megler kan ikke garantere for at dette kvalifiseres til soverom etter dagens krav for varig opphold.

Kort utdrag fra vedlagt Tilstandsrapport: *** Tilstandsgrad 1 (TG1) - Vinduer - Ytterdører - Innvendige dører - Overflater på innvendige gulv - Overflater på innvendig himling - Etasjeskiller - Balkonger, terrasser ol. - Piper, feieluker og plassbygde ildsteder - Ildsteder Tilstandsgrad 2 (TG2) - Overflater på innvendige gulv: Innvendige gulv i soverom er belagt med trestavs parkett. TG2 er gitt pågrunn av generelt slitte overflater med merker, riper i gulvoverflater. Tilstandsgrad 3 (TG3) - Ingen vurderinger *** Kjøkkeninnredning (TG1) Kjøkkeninnredning med profilerte fronter. Belysning under overskap. Fliser på vegg over benkeskap. Laminat benkeplate med nedfelt kum i rustfritt stål. Ventilator. Stekeovn, keramisk topp, oppvaskmaskin og kjøl/frys er integrert i innredningen. Kjøkkeninnredning fra 2008. Det er under befaringen benyttet fuktindikator og utført fuktsøk på utsatte punkter. Det er ikke funnet indikasjoner på fukt utover normale verdier. *** Bad > 1 og 2 - Overflater på innvendige gulv (TG2): Fliser på betong. Sluk i plast. Fall i dusjsone og slukhøyde er kontrollert og vurdert tilfredsstillende. - Overflater på innvendige vegger (TG2): Flislagte overflater. Tilstandsgrad er basert på alder av vanntett sjikt (membran). - Utstyr for sanitærinstallasjoner (TG2): Dusj med innfellbare dører i herdet glass. Skinne under dusjdører har ingen åpning/spalte, som medfører at lekkasjevann fra øvrige installasjoner ikke renner direkte til sluk. Det anbefales å etablere åpning, slikat overflatevann på gulvet renner til sluk ved en eventuell lekkasje. - Overflater på innvendig himling (TG1): Sparklet og malte plater. *** Spesialrom > Badstue - Overflater på innvendige gulv (TG2): Fliser på betong. Sluk i plast. Tre tremmer på fliser. TG2 er gitt på grunn av alder sett i forhold til forventet levetid på vanntett sjikt. - Overflater på innvendige vegger (TG1): Vegger er kledd med trepanel. - Overflater på innvendig himling (TG1): Himling er kledd med trepanel. - Fast inventar (TG1): Benker i trekonstruksjon kledd med trelekter. *** Tekniske installasjoner - Ventilasjon (TG1): Mekanisk avtrekksanlegg fra badene og kjøkken med friskluftsventiler i oppholdsrom. Luftespalte med lufttilførsel under dør til bad. Friskluftsventil på yttervegg i stue. Spalteventiler i alle vinduer. Avtrekk er undersøkt med papir og funnet tilfredstillende. - Elektrisk oppvarming (TG1): Boligen har elektrisk oppvarming. Det var under befaringen ingen- eller løse varmekilder i boligen. I følge eier er det lagt elektriske varmekabler i følgende rom: Entre, hall, stue, tre soverom og to bad. - Ledningsnett for sanitærinstallsjoner (TG1): Ledningsnett for vann i rør i rør systemer med fordelerstokk i bod. Avløpsrør i plast. Leilighetens hovedstoppekraner for varmt- og kaldtvann er lokalisert i bod. Hovedstoppekraner er funksjonstestet og funnet ok. - Varmtvannstank (TG2): Varmtvannbereder på 287 liter, produsert i 2006, montert i bod. - Elektrisk anlegg (TG2): Det er foretatt forenklet vurdering av det elektriske anlegget, da det ikke foreligger tilsynsrapport fra det lokale el.-tilsynet. Det elektriske anlegget ligger i hovedsak skjult i konstruksjonen. Sikringstavle med jordfeilautomater, montert i hall.

Kort utdrag fra egenerklæringsskjema: Punkt 13: Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag? Ja. El-kontakt for el-bil tilknyttet garasjeplass tilhørende eiendom. Punkt 16: Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, kun av faglært. Overflateoppussing av fritidsbolig; vegg, tak og gulv. Arbeid utført av Fjell & Fjord Hytteservice AS Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven.

KRISTIAN HARALDSETH

Kort utdrag fra tilstandsrapporten: Fireroms eierseksjon i boligblokk med en eksterne bod i samme etasje. Leiligheten ligger i 1. etasje med markterrasse. Bygningen grunnmur i betong. Yttervegger i betongkonstruksjon med pusset og malte overflater og trepanel. Yttertak i saltak trekonstruksjon, tekket med torv. Bygningsdeler som ligger under sameiets ansvarsområde er i hovedsak ikke tildelt tilstandsgrader. Det er gjort vurderinger av enkelte bygningsdeler i nær tilknytning til leiligheten. Dette er bemerket i teknisk beskrivelse der dette er gjeldene.

Følgende løsøre og tilbehør følger med ved handelen: - Integrerte hvitevarer i kjøkken Følgende følger ikke med handelen: - Hjørneskap i stue For øvrig gjelder listen "oversikt over løsøre og tilbehør" med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er vedlagt. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti. Hjørneskap i stue medfølger ikke

Utleie er tillatt.

Lukk Om boligen

Megler har vært i kontakt med kommunen angående vedlagt ferdigattest, datert 15.05.2013. Denne er ikke gjeldende for bygg 7 - bygget leiligheten ligger i. Kommunen forsøkte å finne en ferdigattest for denne eiendommen, men informerer at de ikke klarte å finne dette i deres arkiv. Det fremgår av side 2 i vedlagt ferdigattest at bygg 7 har fått utstedt ferdigattest den 11.07.2008. Dette er også registrert i matrikkelen. Kommunen kan informere at ferdigattesten er utstedt fra skjæringstidspunktet til digital arkivering. Det foreligger ferdigattest for Norefri parkeringskjeller bygg 7, datert 11.07.2008.

Det er private stikkledninger fra eiendommen og ut i det offentlige ledningsnettet.

Eiendommen er regulert til fritidsbebyggelse-blokk, med ras- og skredfare. For mer informasjon om reguleringsforhold kontakt megler eller søk på saksnummer/adresse/gnr. bnr i kommunens plan- og bygningsetatens hjemmeside.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3046/209/59/10/9: 20.12.2006 - Dokumentnr: 13875 - Festekontrakt - vilkår Gjelder framfeste Festetid: 80 år Årlig festeavgift: NOK 25 000 Pant for forfalt festeavgift Festetid fra 03.04.2001 Overført fra: Knr:3046 Gnr:209 Bnr:59 Fnr:9 F1 Gjelder denne registerenheten med flere 31.01.2007 - Dokumentnr: 1341 - Seksjonering Opprettet seksjoner: Snr: 10 Formål: Bolig Sameiebrøk: 114/672 28.04.2009 - Dokumentnr: 298291 - Resek/tilleggssek Endret seksjon: Snr: 10 Formål: Bolig Sameiebrøk: 114/672 28.04.2009 - Dokumentnr: 298291 - Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel Endret seksjon: Snr: 10 Formål: Bolig Tilleggsdel: Bygning og grunn Sameiebrøk: 114/1116 22.08.2017 - Dokumentnr: 905132 - Bestemmelse om parkering Rettighet hefter i: Knr:3046 Gnr:209 Bnr:59 Fnr:11 Snr:11

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen. Kommunen har legalpant som sikkerhet for riktig betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. De øvrige seksjonseierne i sameiet har legalpant på inntil 2G som sikkerhet for krav som følger av sameieforholdet, typisk vil dette gjelde felleskostnader. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på seksjonen. Legalpant til kommunen har prioritet foran legalpant til sameiet.

Lukk Offentlige forhold

Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Nordvik i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål. Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport/boligsalgsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger til byggesakkyndig og megler. Videre er det innhentet opplysninger fra kommunen og andre relevante kilder. Tomtegrenser er ikke kontrollert. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent. Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis. Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jf. eierseksjonsloven § 23. Seksjoner som eies av nærstående eller via firma teller med. Etter lov om eierseksjoner § 31, er sameierne overfor sameiets kreditorer ansvarlige etter sin sameiebrøk. Ved manglende betaling av fellesutgifter har sameiet legalpanterett i den enkelte eierseksjon på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp. I henhold til reseksjonering av 2009 så fremkommer denne leiligheten med seksjonsnummer 9, mens den er tinglyst som nr 10. Det er mest sannsynlig tegnet inn feil ved reseksjoneringen uten at megler kan garantere for dette.

Overtakelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkonto.

Eiendommen overdras med innredning og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal være der, jf. avhendingsloven § 3-4. Varig innredning og utstyr, som enten er fastmontert eller særskilt tilpasset boligen medfølger, med mindre annet er avtalt mellom kjøper og selger, jf. avhendingsloven § 3-5. Tilbehørsliste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) er vedlagt salgsoppgaven, og gjelder dersom ikke annet er særskilt avtalt. Generelle bestemmelser Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor. På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. Ikke-forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring.

I samarbeid med IF tilbyr Nordvik Trygghetspakken til våre boligkjøpere. Trygghetspakken er et gunstig forsikringskonsept som inneholder både boligkjøperforsikring og innboforsikring med superdekning. Prisen for første år er kr 9 900. Boligkjøperforsikring er kjøpers motvekt til selgers boligselgerforsikring. Med boligkjøperforsikring trenger du som kjøper verken tenke på hvor mange advokattimer som brukes, eller hvor mye det koster med nødvendig skadedokumentasjon. Innboforsikring med superdekning er IF sin beste innboforsikring. Den dekker små og store skader ting både i og utenfor hjemmet ditt. Med forsikringen får du også dobbel rentedekning, flytteforsikring, dekning av skadedyrbekjempelse og mye mer. Dobbel rentedekning gir trygghet mot kostnader dersom det tar tid å selge primærboligen etter overtakelse av ny bolig. Forsikringen gjelder ved salg av primærbolig, som har vært ute for salg i minst 3 måneder uten bud på 90 % eller mer av den til enhver tid gjeldende prisantydningen. Dokumenterte ordinære rentekostnader på boliglån med pant i boligen som skal selges dekkes, begrenset opp til kroner 10 000 per måned i 9 måneder. Flyttedekning er en del av innboforsikringen som gjør at innboet kan flyttes uten bekymring. Forsikringen dekker skade som oppstår under flytting. Skadedyrsdekning er også en del av innboforsikringen. IF hjelper forsikringstakere som får skadedyr og insekter som veggdyr, kakerlakker, stokkmaur m.m. i boligen sin. Med super innboforsikring tar IF hånd om hele prosessen ved blant annet å fryse ned alt av skadet inventar ved behov. I tillegg dekker innboforsikringen tyveri av mobilen og sykkelen din uten egenandel, uhellskader på tingene dine og hjelper deg ved id-tyveri. Selges eiendommen med ett eller flere våtromsbevis vil du ved kjøp av Trygghetspakken få dekket reparasjon av selve badet ved utett våtrom. Beviset er gyldig i fire år. Trygghetspakken må senest tegnes på kontraktsmøte. Ta kontakt med megler dersom du kun ønsker en 5-årig boligkjøperforsikring.

Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Senere bud kan inngis per e-post til: b.blumenthal@nordvikbolig.no eller sendes per SMS til: 977 66 133. Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en tilstrekkelig lang akseptfrist til at megler, så langt det er nødvendig og mulig, kan videreformidle budet og eventuelle forbehold til alle involverte parter og legge til rette for at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren, når budet er gitt innenfor akseptfristene ovenfor. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Du kan søke om boliglån hos vår samarbeidspartner Storebrand, og få svar på dagen. Med boliglån i Storebrand kan du være trygg på at du til enhver tid har blant markedets mest konkurransedyktige renter. Du vil bli tatt godt vare på av et av Norges beste servicemiljøer innen bank. Som kunde i Storebrand Bank får du en fast kontaktperson å forholde deg til, som vil gi deg gode råd og god hjelp med kort svartid. Søk om boliglån i Storebrand og få • Enkel søknad - og etableringsprosess • Svar på dagen • Fast kontaktperson å forholde deg til • Trygghet for at du alltid har konkurransedyktige betingelser Ta kontakt på telefon 22 31 22 21 eller nordvik@storebrand.no. Les mer på storebrand.no/nordvik. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundekontroll og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Hvis kundekontroll ikke lar seg gjennomføre, vil Nordvik Eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Lukk Øvrige kjøpsforhold