Camilla Colletts vei 15

Camilla Colletts vei 15Uranienborg - Majorstuen

Solgt

1/34

Utvalgte bilder

Uranienborg - Majorstuen: Camilla Colletts vei 15

Prisantydning: 6 490 000,-

Felleskost/mnd: 5 829,-

Primærrom: 54 m²

Bestill salgsoppgave

Sander Flåte v/Nordvik Eiendomsmegling har gleden av å presentere Camilla Colletts vei 15. En romslig og elegant 2-roms leilighet beliggende i bygårdens 3. etasje, med heisadkomst. Boligen ligger midt i hjertet av Uranienborg, i en klassisk og ærverdig bygård som opprinnelig var Hotell Ambassadeur, omgjort til leiligheter i 2005. Leiligheten har en gjennomgående høy standard og inneholder et soverom, romslig stue med utgang til en solrik balkong, moderne kjøkken og bad fra 2021. I 2023 ble leiligheten oppgradert med nymalte overflater og stilfull fiskebensparkett. Sameiet byr også på en stor, felles terrasse til glede for beboerne. Høydepunkter: - Heisadkomst - Solrik balkong - Oppgradert i 2023 - Klassisk og historisk bygård - Felleskostnader inkluderer: Varmtvann, fyring og strøm

Nøkkelinformasjon

Boligtype:: Selveierleilighet

Byggeår:: 1919

Etasje:: 3

Soverom:: 1

Prisantydning:: 6 490 000,-

Totalpris:: 6 688 601,-

Omkostninger:: 175 460,-

Fellesgjeld:: 63 141,-

Felleskost/mnd:: 5 829,-

Bruksareal:: 54 m²

Tomteareal:: 683,2 m² (eiet)

Heis:: Ja

Veranda:: Ja

Beliggenhet

Camilla Colletts vei 15, 0258 OSLO

Åpne kart Utforsk nabolaget

Presenteres av

Eiendomsmegler MNEF / Partner

994 75 337 s.flate@nordvikbolig.no

Eiendomsmeglerfullmektig MNEF

974 05 045 k.frostad@nordvikbolig.no

1919

BRA: 54 kvm
P-rom: 54 kvm

Bruksareal 3. etasje: 54 kvm Primærrom 3. etasje: 54 kvm Entré, stue, kjøkken, soverom og bad. Sekundærrom -1. underetasje: 3 kvm Kjellerbod

Leiligheten ligger i byggets 3.etasje med heisadkomst og inneholder: Entré, kjøkken, stue, soverom og bad. Fra stue er det utgang til solrik balkong. Ut over overnevnt areal disponerer seksjonen en kjellerbod på ca. 3.5 kvm.

Stue: Parkett på gulv og malt overflate på vegger. Malt overflate i himling. Radiator. Utgang til balkong. Kjøkken: Parkett på gulv, og flis på vegg over benkeplate og malt overflate på vegger. Malt overflate i himling. Innredning med kullfiltervifte over stekesonen og opplegg for oppvaskmaskin. Det er integrert stekovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap. Soverom: Teppe på gulv og malt overflate på vegger. Radiator. Skyvedørsgarderobe. Bad: Flis på gulv og flis på vegger. Malt overflate og downlights i himling. Gulvvarme. Utstyrt med dusjhjørne, innfellbare dusjdører, mekanisk avtrekk, opplegg for vaskemaskin, servant, servantskap, stoppekran og veggmontert wc. Entre: Parkett på gulv og malt overflate på vegger. Malt overflate i himling. Garderobeskap og porttelefon.

Det er beboerparkering i området. Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt – også utover det som er maksimal parkeringstid - på parkeringsplasser regulert til beboerparkering. Priser for beboerparkering i bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene: Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 5700 kroner for ett år Motorsykkel og moped: 2850 kroner for ett år El-bil : 1920 kroner for ett år El-motorsykkel og el-moped: 960 kroner for ett år Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/.

Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjennomgå dette nøye.

Garp Eiendom v/Erik Iversen

Det er i forbindelse med salget utarbeidet en tilstandsrapport fra bygningssakkyndig. Tilstandsrapporten er en teknisk gjennomgang av boligen med oppdagede avvik. Vedlagt salgsoppgaven følger tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Disse må leses nøye av interessenter før bud inngis. Opplysninger gitt i tilstandsrapporten anses å være kjent for kjøper, og det kan derfor ikke reklameres på forhold som fremkommer av tilstandsrapporten. Forhold som har fått TG2 og TG3 må gjennomgås spesielt nøye, da disse indikerer avvik fra normal slitasje og/eller høy alder, med mulig behov for utbedring. Bygningsdeler som har fått TGIU er ikke undersøkt av takstmann. Beskrivelsen av boligen som følger er hentet fra tilstandsrapporten: Byggemåte: Leilighet er oppført i én etasje. Grunnmur er oppført i teglstein. Veggkonstruksjon er oppført i teglstein og er utvendig pusset. Taket er et saltak og er tekket med betongstein. Etasjeskille er et trebjelkelag. Vinduer med koblet glass og 2-lags isolerglass.

Følgende løsøsre/tilbehør følger med ved handelen: Integrerte hvitevarer og vaskemaskin følger med. Vedlagt salgsoppgaven følger NEF sin standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør". Med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven gjelder denne listen. Dersom det er noe i overnevnte liste som ikke finnes på eiendommen, vil det heller ikke medfølge. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Hull og merker etter feste av innredning og utstyr som ikke følger med, aksepteres av kjøper.

Lukk Om boligen

Sameiet består av 41 boligseksjoner. Sameiet er i brønnesundregisteret registrert med organisasjonsnummer: 988 283 509. Sameiet ligger i Oslo kommune og har gnr./bnr. 213/52. Følgende informasjon er gitt av styreleder: Styret har i 2024 diskutert mer om hvordan prosjektet med rørfornying før gjennomføres og har kommet fram til at det er vel verdt for sameiet å benytte et konsulentfirma for å styre en slik dyr investering, som anslås å komme på 2,3 millioner. Konsulentbistand for å følge hele prosjektet vil koste ca. kr. 225.000, og dette er lagt inn i vedlagte budsjett forslag. Styret har også diskutert sameiets nåværende gjeld, og det er uttrykt ønske om at sameierne skal betale ned dette lånet for spare på renteutgiftene. Dette begrunnes med at rentene på denne type lån er høyere enn renten hver seksjonseier ville måtte betale for et privat lån. På bakgrunn av dette er det derfor mulig at sameiet i stedet vil gå for at seksjonseierne betaler direkte for rørfornying i 2-4 avdrag og på den måten unngår dobling (og vel så det) av dagens gjeld. Dette har styret ennå ikke diskutert ferdig. Neste steg vil være å engasjere en konsulent for å forberede, hente inn tilbud og velge blant disse. Utover nevnte prosjekt med rørfornying er det lagt opp til nytt nødlysanlegg (kr. 350.000) og nytt dekke i bakgården (kr. 160.000) i budsjettet (post «Oppgradering av anlegg») Som følge av denne investeringen samt konsulentbistand til kr. 225.000 gir budsjettet et underskudd på ca. kr. 600.000. Dette er tenkt dekket av oppsparte midler på ca. kr. 900.000. For å finansiere nytt brannvarslingsanlegg trengs det ca, ytterligere kr. 100.000, som hentes inn fra sameierne. Sameiet kan ikke sette i gang alle disse prosjektene samtidig, og styret må gjennomføre disse prosjektene en av gangen. Rekkefølgen er ennå ikke fastsatt. Styret må også håndtere en rekke driftsoppgaver fortløpende, så det kan ta sin tid før alle disse prosjektene er gjennomført. Slik det går fram av vedlagte budsjett legges det opp til 3 innkallinger av kr. 125.000 ekstraordinært fra sameierne i 2025 for å kunne dekke de planlagte utgiftene. Hva sameiet har krevet inn tidligere år går fram av tallene. Det har tidligere vært konflikt mellom sameiet og utbygger av leiligheter på loft, Herkules Confektionsfabrikker AS (HC), bl.a. om kostnader til takomlegging. Sameiet har betalt i underkant av kr. 200.000 av HCs krav på kr. 430.000 for takarbeidene. Dette var før det ble oppdaget feil og mangler ved arbeidene. Sameiet er i dialog med HC og vil ta opp forhandlingene igjen nå. Styret satser på at kr. 200.000 for taket kan strykes på bakgrunn av at sameiet har til sammen betalt mer enn dette beløpet for konsulent bistand for å avdekke feil med taket samt reparere baldakinen over hovedinngangen pga. flere takras. Vi håper å komme fram til løsning på tvistespørsmålene som i hovedsak dreier seg om: sameiebrøk for loftsleilighetene, de nevnte takkostnadene og loftets andel av sameiets gjeld.

Boligbyggelaget Usbl

Spesifikasjon av lån: Lånenummer: 12136641873, DNB Bank ASA Serielån, 4 terminer per år. Rentesats per 26.12.2024: 7.35% pa. Antall terminer til innfrielse: 55 Saldo per 26.12.2024: 1 891 916 Andel av saldo: 63 142 ( siste termin 29.06.2038 ) Det er ikke vedtatt avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld.

Regnskap for 2023 viste et overskudd på kr. 376.070,-. I budsjett for 2025 er det lagt til grunn at selskapet skal gå med kr. 589.918 i overskudd. Regnskap for 2024 er ikke ferdigstilt, men prognosene sier ca. 71.000 i overskudd.

Det er kun tillatt med gass eller elektrisk grill på terrasse. Dyr som er til sjenanse for andre må ikke holdes. Flytteavgift: Avgiften er p.t. kr. 1.000 pr. inn- og utflytting – til dekning av kostnader og administrasjon. Avgiften gjelder også ved utleie. Forretningsfører fakturerer avgiften.

Gjensidige
Polisenr. 76812852

Lukk Sameiet

Etter gjennomgang av Plan- og bygningsmyndighetenes saksmappe kan vi ikke se at det foreligger bekreftelse på ferdigattest eller brukstillatelse på oppføring av eiendommen. Dette var heller ikke vanlig på oppføringstidspunktet. Det foreligger ekspedisjonsdokument for våningshus datert 1922 for eiendommen. Bygningen ble i 2005 omgjort fra hotell til leiligheter. Det er utstedt ferdigattest for denne bruksendringen.

Eiendommen er regulert til Byggeområde for boliger. For mer informasjon om reguleringsforhold kontakt megler eller søk på saksnummer/adresse/gnr. bnr på plan- og bygningsetatens hjemmeside. Eiendommen er registert i byantikvarens gule liste. Dette innebærer at eiendommen er helt eller delvis bevaringsverdig, og kan ha betydning for fremtidig ombygging/restaurering mv. Byantikvaren skal gi en rådgivende uttalelse i byggesaker som berører eiendommen. For en fullstendig oversikt over eiendommens status, se: http://riksantikvaren.maps.arcgis.com/apps/webappviewer/index.html?id=545b8e996b6e4e1fbcb65f69299a7167 Reguleringsplanen som følger eiendommen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn. Se kommunens hjemmeside for ytterligere informasjon.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/213/52/22: 26.10.1915 - Dokumentnr: 913827 - Bestemmelse om bebyggelse Best om regn- og overvann Overført fra: Knr:0301 Gnr:213 Bnr:52 Gjelder denne registerenheten med flere 16.12.1916 - Dokumentnr: 912553 - Erklæring/avtale Bestemmelser om brannvegg/-dør Overført fra: Knr:0301 Gnr:213 Bnr:52 Gjelder denne registerenheten med flere 26.05.1919 - Dokumentnr: 912661 - Erklæring/avtale Bestemmelse om kloakkledning Overført fra: Knr:0301 Gnr:213 Bnr:52 Gjelder denne registerenheten med flere 19.12.1931 - Dokumentnr: 990599 - Bestemmelse om bebyggelse Overført fra: Knr:0301 Gnr:213 Bnr:52 Gjelder denne registerenheten med flere 09.04.1963 - Dokumentnr: 505539 - Erklæring/avtale Midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. baldakin Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet Overført fra: Knr:0301 Gnr:213 Bnr:52 Gjelder denne registerenheten med flere 08.03.2005 - Dokumentnr: 15267 - Erklæring/avtale Denne seksjon har tilleggsdel - bygning. Gjelder denne registerenheten med flere 08.03.2005 - Dokumentnr: 15267 - Seksjonering Opprettet seksjoner: Snr: 22 Formål: Bolig Sameiebrøk: 54/1592 Bestemmelser om tilleggsdel, se under servitutter.

Kommunen har legalpant som sikkerhet for riktig betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. De øvrige seksjonseierne i sameiet har legalpant på inntil 2G som sikkerhet for krav som følger av sameieforholdet, typisk vil dette gjelde felleskostnader. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på seksjonen. Legalpant til kommunen har prioritet foran legalpant til sameiet.

Lukk Offentlige forhold

Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jf. eierseksjonsloven § 23. Seksjoner som eies av nærstående eller via firma teller med. Etter lov om eierseksjoner § 31, er sameierne overfor sameiets kreditorer ansvarlige etter sin sameiebrøk. Ved manglende betaling av fellesutgifter har sameiet legalpanterett i den enkelte eierseksjon på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp. Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Nordvik i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål. Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Overtakelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkonto.

Generelle bestemmelser Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport/boligsalgsrapport. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor. På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. Forbrukerkjøp - definisjon Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte. Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. Ikke-forbruker – avtalevilkår Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til megler. Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis. Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en tilstrekkelig lang akseptfrist til at megler, så langt det er nødvendig og mulig, kan videreformidle budet og eventuelle forbehold til alle involverte parter og legge til rette for at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren, når budet er gitt innenfor akseptfristene ovenfor. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig. For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Du kan søke om boliglån hos vår samarbeidspartner Storebrand, og få svar på dagen. Med boliglån i Storebrand kan du være trygg på at du til enhver tid har blant markedets mest konkurransedyktige renter. Du vil bli tatt godt vare på av et av Norges beste servicemiljøer innen bank. Som kunde i Storebrand Bank får du en fast kontaktperson å forholde deg til, som vil gi deg gode råd og god hjelp med kort svartid. Søk om boliglån i Storebrand og få • Enkel søknad - og etableringsprosess • Svar på dagen • Fast kontaktperson å forholde deg til • Trygghet for at du alltid har konkurransedyktige betingelser Ta kontakt på telefon 22 31 22 21 eller nordvik@storebrand.no. Les mer på storebrand.no/nordvik. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven. Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Nordvik Eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Lukk Øvrige kjøpsforhold